Equity Lifestyle Properties vs Regency Centers
Add, change or remove companies; up to four.
The short version
- Regency Centers is the larger business, with $1.6B of revenue in fiscal 2025 against $1.5B for Equity Lifestyle Properties.
- Regency Centers grew revenue faster (6.9%, against 0.3%).
- Regency Centers kept more of each dollar of sales as operating profit (72.3% operating margin, against 25.6%).
- Regency Centers turned more of its sales into free cash flow (25.3% FCF margin, against 21.8%).
- Investors pay more for each dollar of Equity Lifestyle Properties’s earnings: a P/E of 30.4x against 25.4x for Regency Centers.
| Latest fiscal year | ELS · FY25 | REG · FY25 |
|---|---|---|
| Size | ||
| Market cap | $12.2B | — |
| Revenue | $1.5B | $1.6B |
| Free cash flow | $334M | $393M |
| Net income | $402M | $528M |
| Growth | ||
| Revenue growth | 0.3% | 6.9% |
| 5-year growth | 6.5% | 8.9% |
| Share count change | 1.8% | — |
| Profitability | ||
| Gross margin | — | — |
| Operating margin | 25.6% | 72.3% |
| Net margin | 26.3% | 34.0% |
| FCF margin | 21.8% | 25.3% |
| Return on capital | 7.7% | 7.7% |
| Return on equity | 23.0% | 7.7% |
| Balance sheet | ||
| Net debt | $3.3B | $4.6B |
| Net debt / EBITDA | 5.5x | 3.0x |
| Dividends and buybacks | $388M | $512M |
| Valuation & quality | ||
| P/E | 30.4x | 25.4x |
| Piotroski F-score | — | — |
Revenue
FY16
ELS $870M
REG —
FY17
ELS $925M
REG $984M
FY18
ELS $987M
REG $1.1B
FY19
ELS $1.0B
REG $1.1B
FY20
ELS $1.1B
REG $1.0B
FY21
ELS $1.3B
REG $1.2B
FY22
ELS $1.4B
REG $1.2B
FY23
ELS $1.5B
REG $1.3B
FY24
ELS $1.5B
REG $1.5B
FY25
ELS $1.5B
REG $1.6B
ELS
REG
Operating margin
FY16
ELS 36.2%
REG —
FY17
ELS 36.4%
REG —
FY18
ELS 36.0%
REG —
FY19
ELS —
REG —
FY20
ELS —
REG —
FY21
ELS 20.7%
REG —
FY22
ELS 20.4%
REG 73.3%
FY23
ELS 21.5%
REG 71.9%
FY24
ELS 24.9%
REG 72.0%
FY25
ELS 25.6%
REG 72.3%
ELS
REG
Free cash flow
FY16
ELS $233M
REG —
FY17
ELS $236M
REG $123M
FY18
ELS $162M
REG $384M
FY19
ELS $385M
REG $421M
FY20
ELS $208M
REG $318M
FY21
ELS $111M
REG $482M
FY22
ELS $343M
REG $460M
FY23
ELS $231M
REG $487M
FY24
ELS $355M
REG $447M
FY25
ELS $334M
REG $393M
ELS
REG
Return on capital
FY16
ELS 8.1%
REG —
FY17
ELS 8.3%
REG —
FY18
ELS 8.3%
REG —
FY19
ELS 8.8%
REG 3.3%
FY20
ELS 7.4%
REG 1.6%
FY21
ELS 6.5%
REG 4.8%
FY22
ELS 6.2%
REG 9.2%
FY23
ELS 6.5%
REG 9.0%
FY24
ELS 7.6%
REG 9.2%
FY25
ELS 7.7%
REG 7.7%
ELS
REG
Each company's latest fiscal year; fiscal years end in different months. The best value in each row is highlighted where higher (or lower) is clearly better. Not investment advice.